第三章估價方法第二節收益法

收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。

依前項方法所求得之價格為收益價格。

直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。

直接資本化法之計算公式如下：

收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率

折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。

前項折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。

折現現金流量分析法之計算公式如下：

客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。

以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。

前項契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益。

收益法估價之程序如下：
一、蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。
二、推算有效總收入。
三、推算總費用。
四、計算淨收益。
五、決定收益資本化率或折現率。
六、計算收益價格。

收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。

前項蒐集最近三年間之資料有困難時，應於估價報告書中敘明。

蒐集第一項資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。

前條蒐集總收入資料，得就其不動產之租金估計之，以確認總收入資料之合理性。

勘估標的之有效總收入計算方式如下：
一、分析並推算勘估標的之總收入。
二、推算閒置及其他原因所造成之收入損失。
三、第一款總收入扣除前款收入損失後之餘額為勘估標的之有效總收入。

前項第一款所稱總收入，指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。

推算總收入及有效總收入時，應與下列相關資料校核比較：
一、勘估標的往年之總收入及有效總收入。
二、相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入。
三、目前或未來可能之計畫收入。

勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運費用。

以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依信託計畫資料加以推算。

勘估標的總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。

勘估標的總費用之推算，除推算勘估標的之各項費用外，勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。

建物折舊提存費，得依下列方式計算：<div class="text-pre"> 1 一、等速折舊型：C×（1－s）×— N i 二、償債基金型：C×（1－s）×—————— N （1＋i）－1 其中： C ：建物總成本。 s ：殘餘價格率。 i ：自有資金之計息利率。 N ：建物經濟耐用年數。

前項建物總成本、殘餘價格率、自有資金之計息利率及建物經濟耐用年數依成本法相關規定估計之。

建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率，得依下列方式計算：<div class="text-pre"> （1－s）／N 一、等速折舊型：d＝———————— 1－（1－s）n／N i 二、償債基金型：d＝——————— n’ （1＋i）－1 其中： d ：建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。 1 （1－s）—：折舊率。 N n ：已經歷年數。 n’ ：剩餘可收益之年數。 i ：自有資金之計息利率。

前項折舊率，依成本法相關規定估計之。

有效總收入減總費用即為淨收益。

前項淨收益為營運性不動產之淨收益者，應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益。

收益資本化率或折現率應於下列各款方法中，綜合評估最適宜之方法決定：
一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。
二、市場萃取法：選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。
三、加權平均資金成本法：依加權平均資金成本方式決定，其計算式如下：
四、債務保障比率法：依債務保障比率方式決定，其計算式如下：
五、有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：

收益資本化率或折現率之決定有採取其他方法計算之必要時，應於估價報告書中敘明。

土地收益價格依下列計算式求取之：
一、地上無建物者：
二、地上有建物者：

建物淨收益依下列計算式求取之：
一、淨收益已扣除折舊提存費者：
二、淨收益未扣除折舊提存費者：

建物收益價格依下列計算式求取之：
一、淨收益已扣除折舊提存費者：
（一）建物收益價格＝建物淨收益／建物收益資本化率
（二）建物收益價格＝（房地淨收益－土地淨收益）／建物收益資本化率
二、淨收益未扣除折舊提存費者：
（一）建物收益價格＝建物折舊前淨收益／（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）
（二）建物收益價格＝（房地折舊前淨收益－土地淨收益）／（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）

前項土地淨收益，得先以比較法求取土地比較價格後，再乘以土地收益資本化率得之。

房地收益價格＝房地淨收益／房地綜合收益資本化率
一、淨收益已扣除折舊提存費者：
二、淨收益未扣除折舊提存費者：

一定期間之收益價格，依下列計算式求取：<div class="text-pre"> 1 1－────── n’ （1＋r） P＝a×──────── r 其中： P ：收益價格 a ：平均一年期間折舊前淨收益 r ：收益資本化率 n ’：可收益之年數

收益價格已知者，適用該公式反推平均一年期間折舊前淨收益。

一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。